Mietrecht | Teil II , © Pixabay
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In meinem letzten Bericht habe ich Ihnen eine kurze Einleitung zum Mietrecht gegeben. Dabei haben wir festgestellt, dass zuerst einmal geklärt werden muss, welches Gesetz anzuwenden ist. Die beiden “Hauptgesetze”, um die es dabei geht, sind das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (“ABGB”) und das Mietrechtsgesetz (“MRG”).

Aus der Sicht des Vermieters ist es günstiger, wenn auf das eigene Vertragsverhältnis das ABGB anzuwenden ist. Die Regelungen im MRG sind überwiegend mieter-freundlich und zwingend, das heißt, “man entkommt ihnen nicht”, egal was man vereinbart. Der Mieter (vorwiegend ja derjenige, der in wirtschaftlich in der schwächeren Position als der Vermieter ist), soll durch dieses Gesetz geschützt werden. Die meisten Mietverhältnisse fallen wohl unter dieses Gesetz.

Wann unterliegt ein Mietverhältnis jetzt eigentlich nicht dem MRG? Was ist also der sogenannte ABGB-Bereich:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser (es dürfen nicht mehr als zwei “Mietobjekte” vorhanden sein, wobei ein nachträglicher Dachbodenausbau nicht mitgezählt wird; das Mietverhältnis muss nach dem 31.12.2001 abgeschlossen worden sein).
  • Dienstwohnungen
  • höchstens auf 6 Monate befristet vermietete Zweitwohnungen
  • Ferienwohnungen, die nur Zweitwohnungen sind
  • Heime; Beherbergungsunternehmen; Wohnungen, die von einer karitativen Organisation vermietet werden

Für alle Mietverhältnisse, die hier oben aufgelistet sind, gilt das ABGB. Und das bedeutet: Gut für den Vermieter! Aufpassen für den Mieter!

  • Die zeitliche Befristung kann frei gewählt werden
  • kein Kündigungsschutz
  • keine Kündigungsmöglichkeit des Mieters vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer
  • keine gesetzliche Begrenzung des Mietzinses (außer “Wucher”)
  • keine gesetzliche Definition, was unter “Betriebskosten” zu verstehen ist

Findet man sich als Mieter also in diesem gesetzlichen Bereich, muss der Mietvertrag sehr genau und sorgfältig abgestimmt werden, weil es eben sehr wenige gesetzliche Regelungen gibt.

Die nächste Stufe ist der so genannte “Teilanwendungsbereich des MRG”. Dieser gilt für:

  • Dachbodenausbauten durch eine nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung und unausgebaute Dachböden, die nach dem 31.12.2001 vermietet wurden und

wobei vereinbart wurde, dass diese durch den Hauptmieter zu einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit ausgebaut werden.

  • Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30.9.2006 erteilten Baubewilligung neu geschaffen wurden.
  • Mietgegenstände in frei finanzierten Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden (Neubauten ohne Wohnbauförderung)
  • Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden.

Für solche Mietverhältnisse, die dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen, gelten im Wesentlichen die Vorschriften über

  • Nachfolge-Recht bei Ableben des Mieters (Eintrittsrecht)
  • Kaution
  • Kündigung und Kündigungsschutz (Kündigungsbeschränkung)
  • Mindestvertragsdauer
  • Anhebung des Mietzinses bei Eintrittsrecht

Für diese Mietverhältnisse gibt es damit auch keine Begrenzung des Mietzinses und keine gesetzlichen Regelungen was unter Betriebskosten etc. zu verstehen ist.

Die Mietverhältnisse, die nicht unter das ABGB oder den Teilanwendungsbereich fallen, sind nach dem gesamten MRG zu beurteilen (“Vollanwendungsbereich”). Was das bedeutet, schauen wir uns im nächsten Beitrag an.

Alles in allem höchst kompliziert.

Lassen Sie sich also jedenfalls juristisch kompetent beraten, wenn Sie einen Mietvertrag benötigen.

Gerne stehe ich Ihnen für Ihre Fragen dazu zur Verfügung. Entweder in meiner Kanzlei oder zu den Sprechstunden im Gitschtal und in St. Stefan.

Sprechstunden

• Am ersten Dienstag eines Monats im Gemeindeamt der Gemeinde Gitschtal (10.00 – 12.00 Uhr)

• Am zweiten Dienstag eines Monats im Gemeindeamt der Gemeinde St. Stefan im Gailtal (7.30 – 9.30 Uhr).

Ihr Notar Mag. Markus Traar

 

Zusatzinformation:
Alle Berichte des Notariates Hermagor beziehen sich auf die Rechtslage, die zum Erscheinungstag des Artikels gültig ist/war. Nachträgliche Änderungen der Gesetze werden nicht eingearbeitet. Die Berichte dienen lediglich zur Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Eine Haftung oder Gewährleistung für die Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.

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Markus Traar

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