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Das letzte Mal habe ich an dieser Stelle über Steuern berichtet, die ein Erwerber (Käufer, Geschenknehmer usw.) zu zahlen hat. Aber nicht nur dieser, sondern auch der Veräußerer wird vom Staat zu Kasse gebeten. Hier ist die sogenannte Immobilienertragsteuer zu beachten.

Sie erinnern sich vielleicht noch an die Spekulationssteuer – diese war im Prinzip sehr ähnlich gestaltet, allerdings war man nach 10 Jahren ab Erwerb einer Immobilie „aus dem Schneider“. Die Immobilienertagsteuer ist unbefristet. Immer wieder ist zu hören, dass diese Steuer 25% beträgt. Das ist nicht ganz richtig, es wird immer nur der Gewinn besteuert.

Worum geht’s konkret:

Die Immobilienetragsteuer fällt bei einem der Verkauf einer Liegenschaft (darunter sind bebaute und unbebaute Grundstücke sowie auch Eigentumswohnungen zu verstehen) an. Der Staat kassiert grundsätzlich mit, wenn keine Ausnahmetatbestände vorliegen. Die Steuervorschriften sind relativ umfangreich: Zunächst ist zwischen „Altvermögen“ (vereinfacht beschrieben mit: Erwerb vor dem 31.3.2002) und „Neuvermögen“ (Erwerb nach dem 31.3.2002) zu unterscheiden. Bei Altvermögen ist wiederum danach zu differenzieren, ob die Liegenschaft nach dem 31.12.1987 in Bauland umgewidmet wurde. Wenn ja, sind 15% des Veräußerungserlöses (in der Regel der Kaufpreis) als Einkommenssteuer abzuliefern. Gab es keine Umwidmung beträgt der Steuersatz 3,5%.

Bei Neuvermögen ist sind vom Veräußerungserlös die Anschaffungskosten (seinerzeitiger Kaufpreis, Vertragskosten beim Kauf, Steuern beim Kauf) abzuziehen, dann von der Zwischensumme der sogenannte Inflationsabschlag (ab 10 Jahren nach der Anschaffung 2% für jedes begonnene weitere Jahr, maximal 50%) und vom verbleibenden Betrag werden noch die Steuererklärungskosten anlässlich des Verkaufes in Abzug gebracht. Das Ergebnis aus dieser Rechnung ergibt dann den Bemessungsgrundlage für die Steuer, die 25% von diesem Gewinn beträgt. Der Verkäufer ist verpflichtet diese Steuer zu erklären und abzuführen, was in der Regel vom Notar erledigt wird.

Dazu gibt es Ausnahmeregelungen: Wer in dem Objekt, das er verkauft, den Hauptwohnsitz hatte, kann von der Steuer befreit werden. Der Hauptwohnsitz muss entweder in den letzten 10 Jahren durchgehend 5 Jahre bestanden haben, oder ab dem Erwerb der Immobilie gegeben sein, dabei aber mindestens 2 Jahre. Steuerbefreit sind da aber nur Grundstücke mit einer Fläche von max. 1.000m². Weitere Befreiungen gibt es für selbst hergestellte Gebäude. Dabei muss der Errichter das volle Baurisiko getragen haben. Steuermindernd können auch Investitionen (Instandsetzungen und Instandhaltungen) größeren Ausmaßes geltend gemacht werden.

Alles in allem eine eher komplizierte Regelung – aber da muss der Verkäufer durch! Lassen Sie sich jedenfalls vor jedem Verkauf von Ihrem Notar beraten und unterstützen und zwar bevor ein Vertrag unterschrieben wird! Ich informiere Sie gerne. Entweder telefonisch oder persönlich in meiner Kanzlei, auch zu den Sprechstunden am ersten Dienstag eines Monats im Gemeindeamt der Gemeinde Gitschtal (9.30 – 11.30 Uhr) und am zweiten Dienstag eines Monats im Gemeindeamt der Gemeinde St. Stefan im Gailtal (7.30 – 9.30 Uhr).

Ihr Notar Mag. Markus Traar